NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIERE : Quelles sont les perspectives à long terme de l'immobilier ?
Immobilier de bureau : nos principales conclusions
Quelques rappels historiques
L’immobilier non coté a affiché sur le long terme (1998-2018) un couple rendement/risque attractif malgré des périodes de crise (choc pétrolier de 1974, guerre du golfe en 1990, bulle internet, Crise financière de 2007-2008). En effet l’activité immobilière est cyclique et n’est pas immunisée contre les chocs économiques.
Toutefois depuis 2008, la prime de risque a été de plus en plus favorable à l’immobilier dans un contexte de taux obligataires toujours plus bas et de conditions d’emprunt attractives directement influencé par les politiques monétaires des Banques Centrales.
Conjoncture actuelle
Le contexte économique de 2019 a été très favorable en France avec une croissance relativement stable et un taux de chômage en baisse. L’activité immobilière a été très soutenue en raison notamment des taux financiers historiquement bas (environ 1% sur des durées allongées) impliquant un endettement accru et des montants d’investissement élevés. Ainsi, les fonds grand public (SCPI et OPCI) ont affiché un niveau de collecte record (+11,0 Md€) et le volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France a atteint son plus haut (35 Md€ selon Cushman Wakefield). Sur le marché de l’investissement à Paris, le seuil des 3% de rendement pour les actifs core est franchi.
La crise sanitaire a toutefois modifié les anticipations économiques. Les prévisions pour 2020 pour l’économie française et la zone euro devraient se dégrader à un niveau jamais atteint (PIB France : -9% et PIB zone euro : -8%).
Ainsi, le marché locatif devrait ralentir en 2020 et 2021 et toucher de façon différenciée les différents secteurs. Les zones les plus recherchées comme Paris Intra-muros pourraient voir leurs valeurs locatives baisser de 5 à 10% et les secteurs périphériques (1ère et 2ème couronnes d’Île-de-France) baisser de 10 à 20%. Compte tenu de l’évolution du risque locatif, le marché de l’investissement devrait se contracter. Les produits core devraient être toujours recherchés grâce à leur prime de risque toujours attractive. Les produits core+ devraient voir leurs taux remonter sensiblement en raison de conditions de financement plus restrictives.
Perspectives à long terme : la crise sanitaire pourrait accélérer des tendances dans l’immobilier de bureaux
Les bureaux représentent l’essentiel du marché de l’immobilier d’entreprise en France et sont confrontés à deux problèmes immédiats :
- la distanciation sociale au travail : après une tendance à la généralisation de l’open space et à la minimisation du nombre de m² par employé, les bureaux devront être repensés en termes d’agencement et d’espaces.
- le recours accru au télétravail : le confinement a accéléré pour beaucoup d’entreprises le passage au télétravail qui a montré une certaine résilience. Toutefois il faudra évaluer à long terme la viabilité de cette pratique sur l’immobilier de bureaux en estimant les potentiels gains de productivité ou économies réalisées par les entreprises. Selon l’ARSEG (Association des Directeurs de l’Environnement de Travail), le coût annuel d’un poste de travail en France est d’environ 13,5 K€. Ce montant reste marginal par rapport au coût de la masse salariale d’une entreprise. La généralisation du télétravail semble peu probable pour l’organisation du travail à long terme. L’acceptation d’une généralisation du « flexoffice » (poste de travail non personnel) au sein d’une même entreprise semble également peu réaliste pour les utilisateurs. Toutefois ces changements permettront d’offrir une flexibilité ponctuelle dans certains projets de développement et le degré d’adoption variera fortement en fonction des secteurs d’activités.
Les grandes tendances à long terme sont susceptibles de se renforcer :
- la demande placée en immobilier de coworking a fortement progressé en 2019 avec 188 000 m² dans Paris et vient en complément des bureaux traditionnels. Il pourra offrir une flexibilité aux entreprises ayant des besoins ponctuels en surface.
- les critères ESG sont de plus en plus prégnants au sein de l’investissement et du marché locatif. L’attrait pour des immeubles neufs ou restructurés avec une bonne performance énergétique et adaptés aux besoins des utilisateurs (bâtiments connectés, intégration de services, salles de sport…) pourrait se faire au détriment d’immeubles vieillissants.
Il convient de suivre l’évolution de la demande placée en bureaux pour affiner les perspectives car une demande ralentie (liée à la conjoncture économique, aux nouvelles méthodes d’organisations, à la rationalisation de parcs immobiliers de grands groupes…) pourrait pénaliser :
- les bureaux dont la localisation est périphérique, actifs de seconde couronne d'Île-de-France ou certains chantiers importants en cours du Grand Paris (ex : Bagneux, Saint-Denis).
- les immeubles de bureaux les plus anciens et composés de grandes surfaces, notamment certaines tours à La Défense.
